首次购房者指南:2021年版

由Mohamed Konate发布| 2021年2月11日更新
首次购房者指南:2021年版

首次购房者指南:2021年版

 

在2018年,有457,600名加拿大人购买了房屋,’很多人一年了!购买房产是投资的一种方式,这解释了为什么购房是许多加拿大人的热门选择。在房屋上投资不仅可以帮助您节省未来的钱,还可以为您提供长期的居住条件。难怪这么多的加拿大人正在购买房产!

 

虽然在加拿大购房有很多好处,但是’从财务和生活方式的角度而言,这是一项重大承诺。在购买房屋的过程中进行自我教育以及所有必要的要求和限制,可以帮助您做出与首次购买房屋有关的明智决定。毕竟,如果您从未经历过购房过程,那将是极其艰巨的。它有助于在致力于任何事情之前学一点点。 “我的价格指南针”意识到加拿大消费者有必要进行购房自我教育,并创建了以下指南来回答您的所有问题!

 

您需要了解的有关抵押的一切

 

什么是抵押?

 

抵押是用于购买财产的一种贷款。抵押的一些基本特征包括:购买的财产总是用作抵押品,并且需要定期向贷方付款。除财产成本外,抵押有时还包括财产税和保险费的成本。

 

抵押在货币上是相当可观的,它们甚至可能价值数百万美元!由于尺寸大,’借款人违约的可能性更高。如果借款人拖欠贷款,则放款人有权扣押,出售并使用所得款项偿还抵押贷款。放款人使用该财产作为抵押,以保护自己免受借款人的违约。

 

支付给贷方的本金包括本金和利息,抵押期开始时利息支付较大。随着抵押贷款期限的进行,利息支付变得越来越少,本金支付变得越来越大。您每个时期支付的金额相同,只是本金和利息的明细不同。

 

抵押的组成部分

 

您可能会想到,抵押贷款比仅以财产作为抵押获得贷款要复杂得多。鉴于购房可能是您一生中将要进行的最大购房,因此涉及许多条件,选择,要求和限制。让’在下面进一步探讨这些组件。

 

固定利率与浮动利率

 

固定利率意味着适用于您的抵押贷款的利率将在整个抵押贷款期间保持一致’的生活,无论外部活动如何。可变利率随银行而变化’最优惠利率的变化。更具体地说,利率会根据加拿大银行的决定而波动。加拿大银行是根据经济状况做出决定的,因此您的抵押贷款利率实际上会根据外部活动而波动。通常,当最优惠利率增加时,您的抵押可变利率也会增加。当最优惠利率降低时,您的抵押贷款利率也会降低。

 

在获得抵押贷款时,固定利率和浮动利率之间的选择是最具挑战性的决定之一。它’之所以要做出艰难的决定,是因为没人知道未来会发生什么,而未来会对利率产生重大影响。如果您认为未来的经济状况会很有利,’最好选择浮动利率。另一方面,如果您觉得经济状况不利,那’最好选择固定利率。

 

此外,如果您想要更稳定和可靠的贷款付款时间表,则固定利率是理想的选择。如果您认为将来的最优惠利率会降低,并且能够应付波动的付款,则选择浮动利率是理想的选择。请记住,在对抵押贷款进行再融资或续期时,可以在固定利率和浮动利率之间进行转换。

 

开放式与封闭式抵押

 

开放式抵押意味着您可以及早偿还抵押贷款余额而不会受到罚款。除定期付款外,封闭式抵押贷款每年仅允许一笔总付。虽然,有些封闭式抵押贷款没有’完全不能一次性付款。

 

借款人倾向于选择封闭式抵押贷款,因为它们的利率较低。封闭式抵押贷款的利率较低,因为贷方没有’如果借款人提前还清贷款,则不必担心利息损失。但是,如果您希望有足够的钱一次性支付抵押贷款,那么开放抵押是一个更好的选择。一次性支付的款项仅会用于本金余额,因此您最终将减少总体利息。

 

摊销期

 

摊销期是您的持续时间’要求您偿还抵押贷款的本金和利息。当摊销期较长时,您的每月付款会减少,但是您将支付更多的利息,反之亦然。请注意,摊销期限与抵押期限不同。抵押条款将在下面讨论。

 

加拿大提供抵押贷款违约保险,也称为CMHC保险,对于首付介于5%和19.99%之间的抵押贷款是强制性的。抵押违约保险可以保护贷方免受借款人的拖欠。抵押贷款违约保险的成本在抵押贷款的2.8%至4%之间’的总价值。但是,有了保险,由于风险降低,贷方能够提供较低的利率。保险费用基本上是通过降低利率来抵消的。由于抵押贷款违约保险是强制性的,因此它’会自动设置首付介于5%和19.99%之间的抵押贷款。

 

摊销期限的最大长度取决于抵押贷款违约保险是否适用于您的抵押贷款。在加拿大,有保险的摊销期限可以长达25年。没有保险,他们可能长达30年。

 

抵押期限

 

抵押期限是指贷款条件生效的时间长度。抵押期限通常以年表示,范围可以从六个月到十年不等。在加拿大,抵押期限平均为五年。借款人和贷方都必须在特定时期内遵守抵押的法律条件。抵押期限届满时,必须对贷款的余额进行再融资,续借或全额偿还。

 

个人通常按利率计划抵押期限。您从抵押获得的利率取决于抵押期限。此外,个人可以使用抵押贷款条款在可变利率和固定利率之间波动。例如,如果您认为未来三年的浮动利率将会很高,那么您可以获得期限为三年的固定利率抵押贷款。在三年结束时,您可以重新评估情况并更改再融资或续期时的利率类型。

 

加速付款

 

每当您更改抵押贷款的频率和金额时,’称为加速付款。例如,如果您将付款频率从每月更改为每两周一次,那将被视为加速付款。

 

一些贷方将允许您将付款金额增加一定百分比。增加的金额仅用于您的本金;目标是更快还清抵押贷款。这也被视为加速付款。通常,您可以增加多少金额有上限,百分比上限通常为20%左右。

 

预付款项

 

It’尽管您可能需要支付预付款项,但可以提前还清抵押贷款。大多数贷方每年只允许一定数量的额外付款。如果您超过该金额,则可能会产生预付款项。贷方收取此费用是因为’旨在弥补失去的利益。通常,您可以支付的额外款项约为抵押总额的20%,但请与您的贷方核对以确定您可以支付多少额外的贷款而无需罚款。

 

抵押的大小

 

抵押在货币上是巨大的,在获得抵押之前,您需要相应地计划和预算。在购买房屋之前,您将需要确定可以合理负担多少抵押贷款。您所有住房成本(包括抵押贷款,物业税和维护费)的月收入的三分之一是预算的良好基准。

 

如果你’如果您将收入的50%以上用于住房,您可能会超支。在这一点上,为退休储蓄和其他事情将变得充满挑战。买房应该负担得起且舒适,对您的钱包没有压力!

 

抵押预批

 

获得抵押的预先批准意味着贷方将您评估为抵押候选人,并确定他们会提前多少时间批准您抵押。一旦获得预先批准的抵押贷款,您就可以开始购买价值您预先批准的房屋。当您找到房屋时,获得融资的过程将更加顺利,因为您’重新已经预先批准。

 

预先批准的抵押贷款很棒,因为它会阻止您竞标房屋,以免发现自己可以’不能获得抵押贷款。预先批准还可以帮助您在购房时坚持切合实际的预算。请记住,预先批准的抵押到期,要约赢得’不会永远可供您使用。

 

与抵押贷款人合作

 

在加拿大,个人有几种抵押贷款人选择,包括银行,经纪人,信用合作社和私人贷款人。鉴于大多数人已经与银行合作来满足日常的个人理财需求,因此银行是最受欢迎的选择。虽然,大多数银行与其他贷方相比具有较高的利率。如果您想与银行取得最优惠的汇率,则必须进行协商,这可能很耗时。

 

与银行相比,经纪人倾向于提供较低的利率。提供较低的利率是可能的,因为它们往往会比较利率并为您选择最低利率。经纪人通过从贷方获得贷款总额的一小部分来赚钱。

 

信用合作社可以更容易地与之合作,因为它们通常比赚钱更喜欢借款人。此外,与银行或经纪人相比,通常可以通过信用合作社获得更高金额的批准。虽然,您仍然需要与贷方合作以确保低利率。

 

最后但并非最不重要的一点是,您可以从私人贷方获得抵押。与私人贷方合作可以减轻压力,因为他们往往对条款和付款结构更为宽容。他们经常与被传统贷款机构拒绝的个人合作。虽然与私人贷方合作的这些因素似乎很有吸引力,但利率通常很高。与私人贷方合作时,闻所未闻的利率高达15%。私人贷方能够收取高额利息,因为它们’在不受监管的市场中工作并拥有较高风险的客户群。

 

压力测试

 

从2018年1月1日开始,金融机构监管办公室(OSFI)实施了压力测试。 OSFI要求从加拿大银行借款的所有个人都要接受压力测试,以确保他们在利率上升时可以还款。

 

这种新的压力测试也称为B-20,并由较早的压力测试系统代替。使用压力测试,个人必须证明,如果利率提高到五年加拿大银行平均利率或两个百分点(以较高者为准),则他们可以负担抵押贷款。不幸的是,压力测试导致借款人的购买力下降。除非通过压力测试,否则借款人将无法获得抵押贷款,这使得一些加拿大人难以置业。

 

您需要了解的有关预付款的所有信息

 

什么是预付款?

 

除非你’如果您的公司非常富有,那么您可能需要为购房融资而不是直接购买。当您购买抵押房屋时,购买分为两类:抵押和预付款。正如我们在上面看到的,抵押贷款是您随时间支付给贷方的款项。预付款是您预先向卖方支付的款项。

 

首付款是一笔大笔的预付款,直接计入房屋价值。预付定金都不是支付给贷方的利息。例如,如果您要购买的房屋价值100万美元,首付为100,000美元,则卖方欠您的金额为900,000美元。余额$ 900,000将成为您的抵押贷款。

 

首付款不仅会减少您的抵押总额,而且还可以作为放贷人的讨价还价工具。您放下的钱越多,与抵押贷款人就降低利率和其他条件进行谈判的权力就越大。

 

首付并不便宜,通常人们会放下总房屋的10%至20%’s value. If you don’现在没有钱,您可能会想您可以支付定金。但是,不应该预付定金’之所以获得资助,有两个原因。

 

首先,它’在加拿大以抵押贷款全额支付财产的行为是非法的。可以在抵押贷款之外进行首付,但是,这使我们想到了第二个理由’支付首付款。从外部筹集预付款意味着您 ’将要处理另一种类型的债务,这种债务的风险很高而且抵押贷款也很昂贵。由于与支付首付相关的风险,大多数加拿大人为首付节省了钱。一次过多负债绝对不是一个好主意!

 

首付最低限额

 

预付款在加拿大有规定,您可以’放下您想要的任何金额!根据加拿大政府的规定,以下是预付款规定:

 

  • 对于价格在$ 500,000或以下的房屋,最低购买价为购买价的5%。

  • 对于价格在500,000美元至999,999美元之间的房屋,最低首付应为购买价格的前500,000美元的5%,再加上超出500,000美元的部分的10%。

  • 对于价格在100万美元或以上的房屋,购买价格的20%是最低首付

 

以上是最低定金;如果您负担得起,则可以支付更大的首付。支付较大的首付对您有利,因为您将减少抵押贷款的融资,并减少总体利息。不过,要付20%或更多的首付可能是一个挑战,尤其是在多伦多和温哥华等昂贵的加拿大城市。为您的财务状况确定合理的预付款时,请使用预算。

 

什么是20%规则?

 

当您的首付少于20%时,其余房屋’的购买将通过抵押支付,该抵押将为购买价格的80%或更多。加拿大政府没有’就像个人为房屋提供80%或更多的资金时一样。因此,他们创建了20%规则。

 

20%规则规定,法律规定首付少于20%的个人必须购买抵押贷款保险。抵押违约保险必须从加拿大抵押和住房公司购买,也称为CMHC保险。

 

被要求获得抵押保险的个人必须在所有其他住房费用之上支付保险费。尽管这是一个额外的费用,但放贷人通常会通过抵押保险提供较低的利率,因此这些费用基本上可以互相抵消。

 

加拿大政府储蓄计划和您的房屋购买

 

注册退休储蓄计划(RRSP)和购房者’ Plan (HBP)

 

如果你’重新计划购买房屋并拥有注册退休储蓄计划(RRSP),购房者’计划(HBP)允许您从RRSP提取资金以将其存入房屋,而无需支付任何税费。通常,当您从RRSP中提款时,您将受到严厉的税收。 HBP围绕着从RRSP退出中产生的税收影响进行工作,以使加拿大人能够为购房提供资金。

 

从2019年起生效’根据HBP,您可以从您的RRSP中提取最多$ 35,000。根据HBP从RRSP提取的所有款项必须在一个日历年内完成,换句话说,是在一年的一月到十二月之间。 HBP的缺点是您必须在15年内更换您提取的金额。从某种意义上说,如果您使用HBP,这是在购买第一套房子时要考虑的另一种付款方式。

 

免税储蓄账户(TFSA)

 

除了RRSP之外,加拿大政府还提供免税储蓄帐户,简称TFSA。 TFSA是有益的,因为与RRSP相似,该帐户内赚取的所有投资收入都是免税的。为了帮助您节省首付款和其他财产拥有成本,请考虑使用TFSA。 TFSA唐’与RRSP具有相同的苛刻提款税含义,您可以随时从TFSA提款’d like.

 

RRSP和TFSA都是实现房屋所有权和其他储蓄目标的出色储蓄工具。这些帐户的详细信息超出了本文的范围。要了解有关加拿大特殊政府帐户的更多信息,请访问  这个网站 .

 

购房时要考虑的其他费用

 

如果你没有’意识到抵押贷款和财产所有权是一项重大承诺。您不仅要承担抵押贷款付款的责任,还需要在购买期间和购买后支付任何额外的住房费用。幸运的是,这些额外的住房成本中有许多是可以衡量的,您只需要建立一个基金来支付这些成本。以下是您在购买和拥有物业时可能会产生的一些额外费用。

 

评估费用

 

评估师评估您的财产的价值’d想购买以确保您’重新支付合理的价格。作为首次购房者,您’我可能会想聘请评估师 ’经验丰富,并希望保证您能赚到钱’值得。评估费用通常为$ 300到$ 500。

 

标题 Insurance

 

“Title”指财产的合法所有权。购买所有权保险不是必需的,但可以保护您免受与所有权有关的损失。例如,拥有产权保险可以保护您免受伪造,欺诈和身份盗用的侵害。可以从产权保险公司或房地产律师处购买产权保险,费用在$ 250到$ 350之间。

 

土地转让税

 

每个州(不包括亚伯达省和萨斯喀彻温省)在您的新房产销售结束且该房产正式归您所有后,都需要土地转让税。您所支付的土地转让税的金额取决于房地产的成本和您购买房地产所欠的债务。幸运的是,首次购房者通常有资格获得折扣。

 

在多伦多,除了省土地转让税外,您还需要支付市土地转让税。到目前为止,它们是加拿大唯一实行市政土地出让税的城市。如果你’在多伦多重新购买时,请务必考虑这一事实,因为它会大大提高您的购买价格!

 

物业税

 

拥有财产后,您需要每年缴纳财产税。如果您居住在自治市内,则将向您所在的城市或城镇缴纳财产税。如果您居住在市政当局之外,则将向您所在的省或地区缴纳财产税。

 

您缴纳的物业税多少取决于各种因素。一般市政税率(如果适用于您),当前税率,教育税率和您的财产价值均会影响您的财产税额。拥有财产后,请密切注意财产税法案,以确定您每年需要支付多少。

 

财产税通常是分期支付的,但是’可以在抵押贷款中包含物业税金额。在这种情况下,贷方将代您支付财产税。

 

利率变动

 

加拿大银行在过去的一年半中实施了五次加息,这使得可变息抵押贷款的成本更高。加拿大住房市场的其他条件也使得现在购买房屋面临挑战和昂贵,例如公寓价格不合理和2018年压力测试的实施。

 

值得庆幸的是,多伦多和温哥华的房地产委员会一直在向联邦政府施加压力,要求其修改或取消压力测试。没有压力测试,购房者将具有与贷方的更多购买力,因此可以更容易获得抵押贷款。

 

经济学家担心加拿大银行将继续提高利率,这将对抵押贷款利率产生负面影响。虽然,其他经济学家期望加拿大银行降低利率。无论哪种方式,目前加拿大住房市场都充满压力和不确定性,这将在某种程度上影响抵押贷款利率。

 

物业税和公用事业的调整

 

这是不计其数的成本之一’与其他方法一样可预测和可测量。一旦先前的所有者搬出并将其财产税和水电费账单转让给您,通常需要进行调整和支付。这些费用中的许多费用通常在房屋关闭期间支付或偿还,并计入购买价格中。

 

家居装饰

 

一旦处理完所有法律事务并付款,家庭装饰的乐趣就开始了!装饰房屋是拥有房屋最令人愉快的事情之一,但是您放入房屋中的所有物品都带有价格标签。请记住,您的房屋越大,由于有更多的可填充空间,您的房屋装饰成本也会越大。

 

人寿保险

 

在你之后’如果已收到抵押贷款,则您可能有资格获得人寿保险。如果您过世,人寿保险将向您的家人支付大量金钱。人寿保险的收益可用于偿还剩余的抵押贷款,以确保您的家人在您过世时不会出现财务困难。

 

人寿保险是完全可选的,这完全取决于您的财务目标和生活方式。如果您通过银行获得人寿保险,则付款将与抵押付款结合在一起。当然,您也可以通过第三方。

 

新房成本

 

如果你r home is newly built, you might incur sales tax. Generally, resale homes are not eligible goods for sales tax. Sales tax on homes is quite complex, hiring a professional real estate or tax lawyer may be required on top of the actual sales tax payment.

 

除营业税外,新房还提供保修,有时需要额外付款。建造者也可以收取注册费或律师费。

 

搬家费和设立费

 

在你之后 close the sale of your home, you will need to consider the cost of moving. Potential costs you may incur are packing supplies, professional movers, moving insurance and travel. You may incur fees to set up internet, cable, phone lines and utilities as well.

 

装修工程

 

并非所有房屋都准备好居住’已购买。如果您的房屋属于这种情况,则在搬入之前可能需要翻新。您可能希望仅进行翻新以改善房屋’的质量,或者在搬入之前根据您的需要进行调整!

 

结算费用

 

已经讨论了许多房屋关闭成本,例如土地转让税。但是,最终要约中可能还包含其他特定于您要购买的物业的其他杂项费用。如果有什么不对’为了使您在最终报价中合情合理,雇用房地产律师是消除任何专业术语的误解和混乱的好主意。所有律师都要花钱,但是’s worth it if there’最终报价有误’的定价。房地产律师的费用通常在$ 1,000和$ 2,500之间。

 

寻找最适合您的家

 

如果你’重新阅读有关抵押和购买房产的所有信息,您可能’重新尝试购买房屋。我的房价指南针向您表示祝贺!购买房屋的过程令人兴奋,并且充满挑战。

 

购房

 

找到梦想中的家说起来容易做起来难。实际上,在找到所需内容之前,您可能会先列出再列出。为了在搜索过程中为您提供帮助,请创建一个列表,其中列出了您需要和需要的所有物品。您要一个带家具的地下室吗?必须有阳台吗?您要宽敞的后院吗?无论您在家中想要什么,都写下来!当你’在查看列表时,您可以使用列表快速缩小选择范围。

 

购买房屋时要考虑的最重要的事情之一就是位置。如果您要研究位置,则变得尤为重要’重新计划搬迁到陌生区域。考虑位置时,您可能想靠近孩子的学校或托儿所,方便地使用公共交通上班或亲近自然。将这些物品包括在您的必备物品清单中。在完成任何事情之前,花点时间参观您附近的社区’重新考虑搬到。购房是一项重大承诺,可以’不能轻易改变。确保正确!

 

房地产经纪人

 

房地产经纪人可以通过他们的专业知识和网络帮助您找到梦想的家。此外,它们可以使寻找房屋的过程变得更加轻松和轻松。如果您有任何疑问,他们可以回答并为您提供知情的意见。

 

所有这些都很棒,尽管房地产经纪人通常会降低最终销售价格。它’直接向房地产经纪人付款的情况很少。

 

雇用房地产经纪人是’必要时,它仅在购房过程中为您提供一些额外的帮助和见解。如果你不这样做’如果不想与房地产经纪人合作,可以在线进行调查并自己寻找房源。或者,您可以将两者结合使用,选择权完全由您决定!

 

寻找正确的抵押

 

为了准备自己的抵押贷款狩猎,它’花一点时间考虑您当前的财务状况和财务目标是明智的。利用这些信息,您可以设计抵押贷款的预算并开始购房。我们的目标是为自己找到理想的住所,同时仍在个人理财范围内工作。最后,对您有用的东西可能对其他人不起作用,而是做什么’s best for you!

 

现在,您了解在加拿大购买房屋的所有知识,’重新准备在附近地区寻找房屋交易。快乐的家庭狩猎!

作者简介

 用户
穆罕默德·科纳特(Mohamed Konate)

穆罕默德·科纳特(Mohamed Konate)是来自多伦多的个人理财专家,博客和行销顾问。他是一位前金融服务专业人士,在加拿大主要金融机构工作了多年,负责管理从信用卡到信贷额度的各种金融产品的营销策略。 Mohamed对个人理财充满热情,并拥有魁北克大学(蒙特利尔)的工商管理学士学位和舍布鲁克大学(魁北克)的国际商务硕士学位。他还是《 加拿大信用卡指南。