北京買房：理清思路，購房建議1568朝陽

北京哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。一Q:請問，我北京人，今年底退休（退休金估計也就三千多點）。2007年買的房子，在朝陽安華西里三區（非交通部）54平小兩居，四層，唯一住房。主要是房齡太老住著感覺不太結實，而且裝修都擔心結構經不起折騰了想把這套房子賣了，僅用賣房款換個大一點帶電梯的，父母哥哥分別在順義和三元橋，習慣住北邊了。首選朝陽北邊或東邊，然后好好裝修一下打算一直住下去。這個賣房款好像只夠買經適房或兩限房的。沒有既要又要，您能幫忙參謀一下哪個小區比較適合嗎？了解了一下老北苑和常營的，還有昌平境內靠近朝陽的不知道怎么選。A：1、我還得幾年才退休，估計也高不到哪兒去，但夠吃夠喝也就行了。2、感覺不太結實。真要是安全等級測評后為D級，也就是沒有維護必要的危樓，那其實還算好事兒呢，有資格原拆原建了。一般都是政府和原產權單位配資，業主再承擔每平米幾千塊錢的建安成本，然后就能住新房了，房產價值也立刻暴漲。3、經適房和兩限房。經適房是2003年之前的質量都好，典型的就是天通苑回龍觀早期的那幾批，質量跟商品房一樣，甚至能超過部分商品房。2003年之后因為成本上漲+不能漲價，質量就弱了點兒，2005年之后的更弱點兒。兩限房的質量多數都不太強，基礎質量肯定達標，但都是較低的標準。4、北苑的話望春園算各項兼顧的，質量不錯，價格走勢也在板塊內至少不落后，開發商北辰。常營的話看草房附近的吧，那一大片都是保障房，質量不能說太強，但也不弱。優勢是規模大，小型配套齊，戶型也都設計的不錯，價格走勢基本不落后。昌平靠近朝陽的，那就是天通苑啊，早期的質量非常好，典型的“高質低價”。另外也可以看看立水橋立城苑，是北京城建的福利房，自己給自己蓋的，質量至少不弱，這里屬于朝陽區。5、另外朝陽東南的垡頭有翠城小區，也是經適房，和安華西里三區同一個開發商，北京住總。翠城早期（2003之前）的幾批質量很好，戶型也好，價格相對低，居住的性價比挺高的。僅供參考。二Q:請問目前在北京兩套商品房。一套在昌平回龍觀國風美唐，出租中，租金8000左右，賣的話640左右。另外一套自住，娃上學學區房，在西城，價格800萬左右，租金9000左右。從保值增值的角度，目前是繼續持有房產，還是賣掉一套呢？賣哪套合適呢？A：1、國風美唐的租售比800，偏高了，說明這房價略高，也可以說是租金有點兒低了?；蛘哒f如果房子的估價和租金都是實際行情，那說明這套房的價格有點兒泡沫，10%左右。不過也算正常范圍內吧，畢竟回龍觀板塊內品質高的商品房不多，追捧出點兒泡沫來也可以理解。而且這套房明顯是更適合自住的，或者說自己住才算發揮出更大價值。西城這套的租售比900，說明房價中有30%的學區溢價，因為北京的平均租售比不到700，一般都是650左右。這可以參考國風美唐旁邊龍躍苑的租售比，90兩居售價400萬左右，租金6000多，租售比650上下，這就是北京平均值。2、賣哪套合適，常規建議是如果用完了學位，那就在入學高峰過去之前賣掉學區房唄。畢竟今年是最后一年，明年之后就是拐點了。除非是有政策支持，否則30%的溢價率不太可能再提高，更大的可能是隨著一屆屆的孩子畢業離開而降低。900萬總價的30%就是200多小300萬，如果用不上學位，那這部分價值不僅收不到租金，也享受不到居住體驗，還要承擔大趨勢的風險。3、而國風美唐雖然也有溢價，但既然是經歷過熊市還能保持，那就說明支撐挺強的，留著吧，早晚都能抹平。抹不平也無所謂，反正是改善型小區。4、另外也可以換算成租金收益率，國風美唐這套一年收9.6萬，減去物業取暖什么的剩9萬吧，收益率1.4%，接近同期銀行存款利率。西城這套就低點兒了，一年收10.8萬，算剩10萬吧，收益率1.1%，低于存款利率。而北京平均值現在是1.8%左右，朝石豐小戶型非學區房最高的能到2.5%甚至2.8%呢（凈收益）。5、簡單就是這情況，兩套房的租金收益都不算高，國風美唐更適合自住，保值風險小。學區房自住或出租都不算太合適，溢價部分保值的風險大，自己再計算一下吧。僅供參考。三Q:請問，我問了長安6號的物業費了，竟然真的是7元一平，這也太貴了吧？為什么？關鍵是我也問了得房率，竟然才67%，也就是公攤達到了三分之一，那這樣算下來物業費就10元以上了，那我是不是就注定虧本了？A：1、貴不貴的看自己的感受，我只能是提醒了一下而已，不做評價。2、為什么？就因為這里是“酒店式公寓”唄，檔次高服務好，一分錢一分貨吧，至少是人家物業公司認為是一分錢一分貨。而且這在CBD也不算太貴的，公寓項目8塊錢以上的有的是，10塊的都有。而且北京的還算中等的呢，到了上海深圳和杭州等地，尤其是杭州，高檔公寓每平米20起步都正常，30一平的都有。而且還都是大面積，500平的一個月物業費就得1.5萬，白送給很多人都住不起。3、對了，您定的房子東邊有個梵悅108，物業費20多起步，然后北邊使館區那兒還有梵悅萬國府，最貴好像不是38就是36，反正30多塊錢。跟這些公寓比比就心態平衡了。4、得房率我不知道，這以當地中介說的為準吧。但既然是獨棟公寓就有可能，戶型小+配套多，一般都在70%左右。但是否用使用面積來算物業費就看自己的感受吧，背著抱著一邊沉，怎么都是那些錢。5、虧本怎么說呢，不買不就得了，把定金要回來。或者說既然您說是朋友，那就商量著來唄，商量不成也就做不成朋友了。僅供參考。四Q:請問。望京寶星園二期的大一居室，79.85平，當時價格640萬。現在的望京因產業轉移，加之房子偏老且無新地塊可開發，房價和房租的跌幅都挺大的。我想請教您：如果現在出手賣掉望京的房子合適嗎？如果不合適，那什么時候出手合適呢？A：1、我推薦過這種大一居嗎？寶星二期現在的租金多少錢？應該坪效100左右，這套房能租到8000嗎？如果能租到8000，那這種大一居的租售比在700左右，售價就是單價7萬，總價550萬左右，能達到這個數字嗎？2、如果數字接近，那就說明這套房跟大盤走勢同步。如果租金8000，但售價低于單價6.5萬總價在500左右了，那就是超跌，或者說租售比低于650就算超跌。反之出如果租售比高于750，那就說明還有泡沫。當然也別只算這一套房，還是以一居室的平均值為準，有時間把其他戶型的都算算就是小區平均值了。也按以上比例對照吧。3、什么時候出手，現在是利率下行通道，五年期利率都出現倒掛了，所以現在是救市的行情，我家的房不賣。什么時候上調利率就是又一次宏觀調控了，從投資角度就該考慮出手了，通常在半年至一年后房價下行。僅供參考。關注“章哥說買房”公共號，有房產相關問題可以向我提問。